le metodologie della Manutenzione Industriale riscoperte nella Manutenzione del Building e delle Facility

A fronte di una Manutenzione Industriale che sembra aver dato tutto in termini di strumenti e metodologie, emerge sempre più il bisogno di una Manutenzione espressione della gestione tecnico-scientifica degli asset legati alla conservazione del Building e delle Facility. In questa intervista vogliamo stare fuori dai temi della ribattuta carenza di manutenzione delle città e del territorio quanto, piuttosto, cercare di capire come venga gestita la manutenzione per la conservazione del building industriale e delle Facility. Ne parliamo con la Architetto Sara Carrozzo, certificata livello 2 – Ingegnere di Manutenzione Civile, che dal 2018 opera in Bolton Manitoba, azienda chimica leader nel settore della detergenza domestica. È responsabile della gestione della manutenzione e riprogettazione dei buildings e degli spazi di lavoro, delle infrastrutture e delle facilities/utilities per il sito di Nova Milanese.

Francesco Gittarelli, Consigliere A.I.MAN.

Che impegno ha comportato nella manutenzione del building, in termini di tempo, costi, e risorse, l’utilizzo di un metodo scientifico per capire e affrontare “il problema” attraverso l’analisi delle cause in ottica anche di prevenzione, rispetto all’andare “a guasto”, e quali i vantaggi ottenuti?

La manutenzione preventiva e programmata, rispetto alla manutenzione conseguente a un guasto, è già da tempo preferita e applicata nel mondo della nostra produzione. Negli ultimi anni si è deciso di gestire gli asset legati al building nello stesso modo in cui si gestiscono gli asset produttivi. Per questo motivo abbiamo cominciato a chiederci quali situazioni degli ambienti di lavoro fossero più impattanti sui nostri KPI di produzione, anche se in maniera non del tutto diretta. Da questa analisi, abbiamo deciso in prima battuta di affrontare in modo scientifico la ricerca di una soluzione a un problema di allagamento di un nostro reparto che si ripresentava da tempo uguale a sé stesso, se non addirittura ogni anno più grave, col susseguirsi sempre più frequente delle cosiddette bombe d’acqua. Questi eventi comportavano ogni volta l’indisponibilità di un intero reparto per un minimo di 3 ore. Teniamo conto che ogni ora di fermo macchina non programmato ha una valorizzazione superiore ai 3000 €/ora.

Per arrivare alla risoluzione del problema, che è consistito nella costruzione di una vasca di laminazione che convoglia l’acqua piovana che cade su una buona porzione della copertura dell’edificio oggetto dell’analisi, abbiamo messo in campo una ricerca delle cause radice del problema, andando a individuare le parti più sollecitate durante le bombe d’acqua e dunque andando a garantire una funzionalità e un preventivo alleggerimento dei carichi di acqua. La root analysis intrapresa ci ha visto impegnati in ricerche storiche (planimetrie prima e dopo le espansioni, as built impiantistici di diversi anni, etc), in analisi sul campo con rilievi, videoispezioni e simulazioni dei flussi d’acqua, fino ad arrivare a delle vere e proprie interviste agli operatori e manutentori presenti in azienda da lungo tempo.

Dal momento in cui abbiamo concluso i lavori impiantistici non abbiamo più registrato alcun fermo macchina dovuto all’indisponibilità del reparto. Contando i precedenti fermi e tenendo conto della sempre maggior probabilità di avere eventi atmosferici di questo genere, l’intero investimento ha avuto un payback inferiore a 1 anno. 

In che modo la “Qualità Totale” comporta vantaggi sul ciclo di vita utile del building e di eticità sul business della Azienda?

Il tipo di approccio di ricerca di qualità totale che stiamo mettendo in campo ha già avuto come prima conseguenza diretta una maggior qualità dello stato di conservazione degli edifici, essendo monitorati e manutenuti con regolarità. Questo ci ha permesso di ipotizzare un allungamento del tempo del ciclo di vita utile dei nostri edifici. In alcuni settori specifici, poi, come quello dell’energia o dei rifiuti, si cerca non solo di mantenere la situazione attuale sempre efficiente ma di andare a migliorarla con il preciso ed esplicito obiettivo di ridurre i consumi, costi e risorse per il mantenimento dell’efficienza, gli eventuali smaltimenti, etc.

Questo approccio è perfettamente inglobato in una politica di sostenibilità che il gruppo ha messo in campo da anni e per la quale ci sentiamo particolarmente partecipi: la nostra è un’azienda chimica che mette sul mercato un’enorme quantità di flaconi in plastica, per cui la volontà di passare a plastiche riciclate, di avere una supply chain il più possibile in grado di controllare e ridurre sprechi, emissioni e rifiuti è un punto per noi fondamentale e irrinunciabile. Il controllo di questi KPI passa non solo dagli aspetti produttivi, ma anche da una corretta gestione e mantenimento delle facilities e delle utilities.

Accanto a questi aspetti di sostenibilità c’è poi un altro aspetto fondamentale che è legato all’importanza della persona nel proprio ambiente di lavoro e alla sua sicurezza. Ambienti ben studiati dal punto di vista della distribuzione, puliti, illuminati e ben condizionati sono ambienti in cui i KPI legati alla sicurezza e agli infortuni possono subire delle variazioni positive importanti. 

Alla luce dei risultati ottenuti, consiglieresti una gestione più “scientifica” delle facilities, soprattutto in ottica di costi nel periodo di vita utile?

L’esperienza che abbiamo maturato in questi anni, con un approccio di Manutenzione produttiva totale esteso anche al mondo di utilities e facilities, ci ha permesso di migliorare molto dal punto di vista dell’efficienza dei nostri interventi. Ci ha permesso di capire quali sono gli aspetti dei nostri edifici che ci espongono di più a rischi e guasti. Con i nostri ragionamenti, ricerche e analisi non abbiamo ottenuto semplicemente un elenco di “cose da riparare” ma una serie di asset da manutenere ordinati secondo una priorità oggettiva. Questo ci ha permesso di quantificare e ottimizzare gli investimenti e le risorse dei nostri budget, concentrando i nostri sforzi non solo sull’anno corrente ma anche con una prospettiva e una pianificazione su periodi più lunghi. Oltre a un beneficio economico e di efficienza c’è anche un riscontro su quella che è la percezione da parte del mondo della produzione del buon funzionamento del proprio ambiente di lavoro, che non è monetizzabile, ma che, secondo me, ha un elevato valore in termini assoluti, in quanto può essere vettore di un miglioramento dei comportamenti e di un più corretto modo di utilizzo degli edifici e degli spazi di lavoro. 

Una corretta gestione delle facilities come impatta sull’immagine, eticità e responsabilità sociale dell’azienda?

La corretta gestione delle facilities è un elemento fondamentale per la comunicazione della politica e dell’eticità dell’azienda. Sia all’interno degli spazi dello stabilimento che subito fuori. Possiamo dire che il mondo del building e delle facilities risulta essere il primo biglietto da visita con il quale l’azienda si presenta e comunica le proprie priorità e le proprie politiche. 
I concetti di sostenibilità e di miglioramento continuo, lato stabilimento, credo che siano più percepiti e rafforzati in un ambiente in cui gli spazi di lavoro sono confortevoli, ben organizzati e sicuri. E una gestione sempre più funzionale delle facilities credo possa diventare vettore di un miglioramento anche nei comportamenti quotidiani delle persone che utilizzano i nostri spazi.
Allo stesso modo, all’interno della comunità locale, siamo conosciuti in quanto azienda chimica sotto legge Seveso in soglia superiore, dunque, si è consapevoli del tipo di impatto che potremmo avere sugli stakeholder attorno a noi.
Qualsiasi monitoraggio sulle nostre emissioni (sia rumore, che emissioni in atmosfera, che scarichi nella rete idrica) viene comunicato, oltre che agli enti preposti come per esempio ARPA o Provincia, anche al Comune, così che sia sempre aggiornato e allineato sulla nostra volontà di tenere sotto controllo qualsiasi esternalità possibile o impatto sul territorio in cui lavoriamo.

L’impegno che l’azienda si prende, consapevole dell’importanza che abbiamo sul territorio, non è solo di tipo di controllo ma anche attivo. Infatti, negli anni sono state messe in campo diverse collaborazioni tra l’a41 Figura 2. Livelli di comando azionamento pompe di rilancio zienda e il Comune che hanno portato ad attività concrete sul territorio. L’ultimo esempio è la bonifica di un terreno e un edificio fatiscente di una vecchia fabbrica che produceva olio per motori. L’impegno, dal lato della gestione delle facilities per questo progetto, è stato moltissimo in quanto l’edificio aveva sia la copertura in eternit che la colla dei pavimenti contenenti fibre di amianto, il terreno inoltre presentava diversi punti con percolazione di idrocarburi.

Abbiamo dunque affrontato un cantiere con camere bianche per la rimozione e l’incapsulamento dell’amianto e un piano di bonifica del terreno che ci ha visti impegnati in scavi profondi anche 5 metri. Per l’azienda, quindi, è stato un grande impegno di risorse, tempi e persone coinvolte. Il risultato di tanti sforzi è stato subito visibile all’intera popolazione che è stata messa a conoscenza dell’avvenuta pulizia e della bonifica di terreni intrisi di idrocarburi.
Pur essendo la nostra una presenza importante e potenzialmente impattante sul territorio, il controllo, il monitoraggio e il miglioramento continuo sono il segno tangibile che l’azienda si spende per contenere le eventuali esternalità e per garantire un ambiente sicuro e sostenibile sia dentro che fuori i propri confini