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Manutenzione del Costruito

Dal censimento all’anagrafe immobiliare

L’importanza di una base conoscitiva per la corretta organizzazione e gestione degli immobili

Pubblicato il Dicembre 18, 2017 - ( views)

da Alessandro Ariu

Al fine di una opportuna ed efficiente eroga­zione dei servizi di facility management è fondamentale la presenza di una base conosci­tiva relativa alle caratteristiche dimensionali, funzionali e tecniche degli immobili da gestire.

Tale base, che si compone a partire dalle attività di censimento, deve essere strutturata in modo da poter crescere con gradualità nel tempo e recepire costantemente informazioni di ritorno circa lo stato di funzionamento degli immobili e le attività con­dotte. La base conoscitiva deve essere organizzata per configurarsi come un sistema:

  • articolato, ossia caratterizzato da diverse cate­gorie informative;
  • dinamico, ossia in costante crescita;
  • strutturato per essere in grado recepire e ren­dere aggregabili, controllabili, coerenti e con­frontabili dati disomogenei, provenienti da fonti diverse.

La messa a punto della base di conoscenze è una delle operazioni più onerose e complesse nella im­postazione di un servizio di gestione. Forti ineffi­cienze sono possibili se, come spesso accade, si procede alle diverse attività che presuppongono la raccolta di informazioni in assenza di una pre­ventiva fase istruttoria e di un coordinamento e in mancanza di adeguati apparati di supporto (sche­mi di codifica, schede, procedure e istruzioni per il rilevamento, programmi delle ispezioni, ecc.).

La raccolta e l’organizzazione delle informazioni, condotte secondo procedure e schemi di rife­rimento condivisi e predeterminati, consente la costruzione dell’anagrafe degli edifici. L’anagrafe contiene le informazioni, raccolte attraverso il cen­simento, necessarie a descrivere la consistenza e le caratteristiche tecniche degli edifici. L’anagrafe si realizza con il supporto di un opportuno metodo di classificazione e codifica degli edifici e delle loro componenti tecniche e spaziali.

L’anagrafe:

  • recepisce e registra informazioni sugli edifici relativamente all’identificazione, alla localizza­zione, alle destinazioni d’uso, alle dimensioni, alle condizioni giuridiche e amministrative, alle caratteristiche tecnologico-costruttive e presta­zionali;
  • è composta dalle informazioni riguardanti sia spazi, sia elementi tecnici; questi due livelli in­formativi devono poter essere tra di loro rela­zionati. In questo senso è opportuno conside­rare l’anagrafica dell’edificio come articolata in una anagrafe spaziale e una anagrafe tecnica;
  • per la sua realizzazione presuppone l’acquisi­zione di criteri per l’articolazione, la classifica­zione e la codifica degli elementi spaziali e tec­nici (sistema anagrafico);
  • deve essere concepita secondo il principio di gradualità, ossia deve poter crescere nel tempo a partire da un nucleo minimo di informazioni, indispensabili rispetto alle necessità conosci­tive legate alla gestione (caratteristiche degli elementi, loro criticità, tipi di servizi, ecc.). Tale crescita deve poter avvenire sia in verticale, in­serendo cioè ulteriori livelli di approfondimento, sia in orizzontale, avendo cioè la possibilità di aggiungere nuovi elementi catalogati.

L’impostazione di una anagrafe presuppone dun­que l’assunzione di un unico sistema di articolazio­ne dell’organismo edilizio, fondamentale per indivi­duare in modo univoco tutti gli spazi e gli elementi tecnici che lo realizzano.In genere le anagrafi im­mobiliari sono organizzate secondo uno schema logico, per la rappresentazione dell’organismo edilizio, riconducibile a una struttura gerarchica aperta, ossia una struttura ad albero, che parte da un livello di massima aggregazione per articolarsi in connessi livelli sottostanti, ciascuno dotato di un grado di complessità inferiore, fino potenzialmen­te a giungere agli elementi semplici, non ulterior­mente articolabili. La logica a gerarchia aperta è applicabile sia agli spazi che agli elementi tecnici e presenta molteplici vantaggi rispetto ai compiti conoscitivi connessi con i servizi di gestione:

  • consente di allocare le informazioni a diversi livelli gerarchici;
  • è possibile articolare ed estendere la gerarchia a ulteriori livelli, se necessario;
  • dà la possibilità di aggregare le informazioni rispetto a diversi livelli gerarchici (per classi di elementi tecnici, per tipologie di elementi tecni­ci, per tipologie di spazi, ecc.).

Assumere uno schema gerarchico significa fonda­mentalmente definire le modalità di articolazione e di relazione delle entità spaziali e tecniche che co­stituiscono l’organismo edilizio. Una volta assunto lo schema gerarchico, all’interno di un processo di sviluppo dell’anagrafica, è necessario predisporre un sistema di individuazione delle diverse entità attraverso l’attribuzione di un codice univoco di ri­conoscimento.

Nella prassi corrente molteplici sono le modalità di predisposizione del codice, in relazione ad aspetti quali ad esempio la presenza di codici di ricono­scimento preesistenti alla realizzazione dell’ana­grafica, le modalità di gestione, il tipo di elementi, l’articolazione spaziale dell’edificio, ecc. In termini di criteri generali si può comunque affermare che il codice dovrebbe:

  • portare all’individuazione univoca di ciascuna entità spaziale, tecnica e documentale;
  • risultare il più possibile “parlante”, ossia esplici­to rispetto al tipo di entità ed al livello di artico­lazione;
  • essere coerente con il criterio di articolazione gerarchica assunto.

Esistono molti riferimenti, rappresentati da norme volontarie, che indicano modalità di articolazione dell’organismo edilizio e di codifica delle sue parti. In Italia il riferimento è la norma UNI 8290-1: 1981. Edilizia residenziale. Sistema tecnologico. Classifi­cazione e terminologia. La norma Uni 8290 pro­pone una articolazione dell’organismo edilizio or­ganizzata in tre livelli Classi di elementi tecnologici, Unità tecnologiche e Classi di elementi tecnici.

Considerando gli standard internazionali più diffu­si è possibile citare per esempio UNIFORMAT II e OmniClass. La classificazione UNIFORMAT II degli elementi tecnici comprende tre livelli gerarchici:

  • Major Group Element per il livello 1;
  • Group Element per il livello 2;
  • Elementi singoli per il livello 3.

Per ogni livello lo standard propone una codifica alfanumerica per la classificazione: un codice costi­tuito da una sola lettera per i Major Group Element di Livello 1, un codice alfanumerico a tre caratteri per i Group Element di Livello 2 e un codice alfanu­merico a cinque caratteri per gli elementi singoli di Livello 3. A partire dal terzo livello, è possibile arti­colare la gerarchia in ulteriori livelli a maggior det­taglio in grado di descrivere elementi sempre meno complessi. OmniClass è stato progettato per fornire al settore architettonico, ingegneristico ed edilizio nordamericano una base standardizzata per la classificazione delle informazioni comunemente generate e utilizzate lungo l’intero ciclo di vita del­le diverse tipologie edilizie, dalla loro ideazione alla demolizione o riuso.

OmniClass deriva criteri di classificazione e codi­fica da standard condivisi a livello internazionale sviluppati dall’organizzazione ISO e, in particolare, dalla sopracitata norma ISO 12006-2. OmniClass condivide la struttura di base della classificazione delle informazioni proposta dalla ISO 12006-2 e raggruppa le informazioni in tre categorie principali che compongono il modello del processo (risorse di costruzione, processi di costruzione e risultati di costruzione). Queste categorie sono poi ulterior­mente suddivise in “Tabelle”, ognuna delle quali de­scrive un aspetto diverso. Ogni tabella può essere utilizzata in modo indipendente per classificare un particolare tipo di informazioni, oppure può essere combinata con altre voci di altre tabelle per classifi­care opere più complesse.

Cinzia Talamo, Professore ordinario in tecnologia dell’architettura, Politecnico di Milano

Nazly Atta, Dottoranda di ricerca presso il Dipartimento ABC, Politecnico di Milano


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